再建築不可物件とは、文字どおり、現在ある家を取り壊して更地にした後、新たに建て替えることができない物件のことをいいます。

再建築不可物件は、都市計画区域と準都市計画区域内にある物件で、このエリアには、建築基準法第43条による接道義務があります。接道義務とは、家を建てる場合には、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない、とする法的義務です。

これは、緊急時に消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに通行でき、消火活動や救護活動を円滑に行えるようにするために定められました。

しかし、建築基準法ができた昭和25年（1950年）以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定されている昭和43年（1968年）以前に建てられた家には、接道義務を果たしていない物件が今も存在します。このような接道義務を果たしていない物件は、建物を取り壊した場合に再建築することができません。

なお、都市計画区域に定められている東京都内（23区）には、接道義務を果たしていない住宅が東京23区全体の5％ほど存在します。

再建築不可物件のリフォームは可能

再建築不可物件を建て替えることはできないものの、リフォームして住むことは可能です。ただし、建築申請が不要なリフォームに限られます。

建築申請が不要なリフォームは、以下のような内容です。

• 2階建て以下の建物
• 延床面積が500平方メートル以下の建物
• 高さ13メートル以下の建物
• 軒の高さ9メートル以下の木造建築物（通称：4号建築物）
• 増改築をしないケース

なお、4号建築物は設備交換・新調のほか、耐震・断熱リフォームも可能です。木造軸組工法なら間取り変更も可能ですので、建て替えをせずにリフォームで住み続けることもできます。

建て替えはできないものの、リフォームは可能ですので、再建築不可物件であっても売却できないわけではありません。

ただし、通常の不動産売却に比べると難しいといえますので、再建築不可物件の専門買取会社である株式会社銀座不動産へぜひご相談ください。

再建築不可物件には、建て替えができないというデメリットがあります。つまり、どんなに老朽化しても取り壊して新しく家を建てることはできないので、いずれ売りたいと思っても、売却価格は安いうえに売却そのものも困難だということです。

そのため、再建築不可物件を売却する際には、何らかの対策や十分な注意が必要となります。

再建築可能な物件にしてから売却する

隣地を購入したり、建物を後退させるセットバックをしたりして、再建築可能な物件にしてから売却するという方法があります。しかし、隣地を購入するには所有者との交渉が必要ですし、購入費用もかかります。セットバックについては、そもそも可能かどうかの確認が必要です。

リフォームで付加価値を高めてから売却する

再建築不可物件は、建て替えることはできないものの、リフォームすることは可能なので、リフォームにより物件の付加価値を高めてから売却する方法もあります。

ただし、建築確認申請が必要なリフォームは行うことができませんので、注意が必要です。

不動産業者へ買取を依頼する

数ある不動産業者の中には、再建築不可物件の買取も積極的に行っているところもあります。再建築不可物件の売買ノウハウを持つ業者や、投資家を対象に再建築不可物件でビジネスを行う業者もいます。不動産業者に買取を依頼するのも一つの方法です。

売却時の契約不適合責任

不動産売買では、不動産の瑕疵について売主が一定の責任を負う旨が定められています。しかし、再建築不可物件については建て替えなどができないため、瑕疵があっても解消できない可能性があります。

再建築不可物件の売買価格は通常の不動産相場より安い傾向にあり、売主のリスクが大きくなるため、契約不適合責任を免除する契約で売却するのが賢明です。ただし、瑕疵があることを知っていたのにそれを伝えずに売却した場合には、責任を負うことになるため注意しましょう。

契約不適合責任を負いたくない場合は、株式会社銀座不動産へ買取をご依頼ください。東京都の株式会社銀座不動産では、再建築不可物件をはじめ、事故物件・訳あり物件の買取に対応しております。東京都で再建築不可物件の売却をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。

再建築不可物件は建て替えができません。そのため、最も売却査定に影響が出るのは、建物の老朽化です。

買主が自宅としてそこに住むにしても、不動産業者が買取や賃貸にするにしても、購入後にリフォーム費用がどのくらいかかるかを加味する必要があるため、査定時には老朽化の度合いが非常に重要な要素になります。

例えば、建物の躯体部分にシロアリによる侵食がみられたり、湿気による腐食があったりする場合は建物が倒壊するリスクがあるため、査定評価が下がる確率が高いです。

また、地震による液状化現象などで地盤が緩くなり建物が傾いている場合には、地盤改良工事が必要になってきます。更地ではなく、建物がある状態での地盤改良工事は非常に難しく費用も高くなることが予想されるため、査定の高評価はあまり期待できません。

古い建物であっても、建物のメンテナンスをしながら大切に住むことで、老朽化の進行はある程度防げるものです。

こまめな清掃はもちろん、シロアリ対策やリフォームをするなどして、老朽化の進行を遅らせるように心がけましょう。

建物を大切にケアしながら住んでいることがわかる物件は、古くても売却できる可能性が高まります。

いつ修繕を行ったのかがわかるよう、領収書などを保管しておいて、履歴がわかるようにしましょう。査定の際にアピールすると効果的です。

前述のとおり、少しでも再建築不可物件を高額査定にするためには、可能であるなら隣地を購入するなどして建築可能な状態にする、リフォームをして物件の付加価値を上げるという方法があります。ただし、それにかかった費用に見合う査定価格がつくとは限らないので注意が必要です。

では、実際のところ再建築不可物件の相場はどのくらいなのでしょうか。

再建築不可物件は通常の物件とは異なり、不動産業者の査定の仕方によって価格にバラつきがあります。目安として提示するなら、通常の不動産相場の3割から7割程度下がると考えておくとよいでしょう。

例えば、エリア・築年数・規模などにおいて、同等の中古住宅の相場が3,000万円だったとします。再建築不可物件の相場は一般的な物件の3割から7割くらいと考えると、900万～2,100万円程度です。

幅が広くてわかりづらいと思いますが、再建築不可物件は売却しづらいため、一般的な不動産相場より安くなるということだけは覚えておきましょう。

これだけ幅があるのは、各不動産業者によって再建築不可物件に対する価値観が異なり、独自の査定を行っていることが多いからです。そのため、より高く売却するには、再建築不可物件を多く取り扱っている不動産業者や、再建築不可物件の買取に力を入れている不動産業者を選ぶのがおすすめです。

また、相続などで意図せず再建築不可物件を所有することになった場合、所有し続けるほどデメリットが大きくなりますので、早めに売却することをおすすめします。

具体的なデメリットは以下のとおりです。

• 毎年固定資産税がかかる
• 建物の老朽化がますます進行し、さらに不動産価値が下がる
• 万が一、自然災害などで建物が倒壊してしまったとしても建て替えられず、使いようのない更地になってしまう

東京都の株式会社銀座不動産は、再建築不可物件・訳あり物件専門の不動産買取会社で、再建築不可物件の売買取引において豊富な実績がございます。お気軽にご相談ください。