心理的瑕疵のある事故物件とは、住む人が「ここには住みたくない」と、嫌悪感を覚えるような瑕疵がある物件です。物件そのものの性能や機能面において、何か不具合があるわけではありません。その言葉どおり、心理的に問題がある物件です。

多くの場合、心理的瑕疵のある事故物件は、以下のような物件を指します。

• 過去にその物件や周辺で自殺や殺人、火災などによる死亡事故があった物件
• 周辺に指定暴力団の事務所や宗教施設など、嫌悪施設がある

嫌悪施設とは、騒音や悪臭、大気汚染や土壌汚染を引き起こす施設、住環境を悪化させるような施設です。具体的には以下のような施設が該当します。

• 清掃工場
• 葬儀場、火葬場
• 墓地、心霊スポット
• 工場
• 原子力発電所
• 刑務所
• 産業廃棄物処理場
• 下水処理場
• ガスタンク
• 遊戯施設
• 風俗営業店

心理的瑕疵というのは、人によって感じ方が違うため、心理的瑕疵物件と判断する明確な基準はありません。同じ物件でも、男性には特に何の問題もなかったが、女性にはストレスになる物件だったというケースもあります。

つまり、「このようなことを知っていたら契約しなかったのに…」というものは、心理的瑕疵に該当するということです。

不動産売買においては、心理的瑕疵について借主や買主が適切な判断ができるよう、貸主や売主に告知義務が課せられています。そのため、事故物件の不動産売買においては、「このような理由で心理的瑕疵がある」ということをあらかじめ説明する必要があります。

説明後は書面にも残しましょう。確認のうえ買主は署名を行います。署名によって売主は、「買主が了承した」ということを証明できます。

物理的な瑕疵とは、建物や土地そのものに、重大な破損や欠陥があることをいいます。ただし、日常生活で生じた床や建具のキズ、経年劣化による摩耗などは物理的瑕疵とはみなされません。

では、具体的にどのような欠陥が物理的瑕疵に該当するのでしょうか。

建物の物理的瑕疵

• シロアリ被害
• 雨漏り、水漏れ
• 水道管や排水管、下水管のつまりや損傷
• 柱などの腐食、壁のひび割れ
• アスベストの使用
• 耐震強度不足や構造上の欠陥
• 水害による床下浸水

土地の物理的瑕疵

• 地中に産業廃棄物などの埋設物が存在
• 化学物質などによる土壌汚染
• 地盤が不安定
• 境界が曖昧

物理的瑕疵は心理的瑕疵とは異なり、目で見てわかるケースがほとんどです。ただし、一見わからないものでも、専門家に調査してもらえば把握することが可能です。

万が一引き渡し後に物理的瑕疵が見つかった場合は、売買契約書に記載された売主の契約不適合責任により、一定の保全措置を講じることになります。

なお、心理的瑕疵と同じく、物理的瑕疵についても告知義務があります。物理的瑕疵があると知っていたうえで、買主に対して告知しなかった場合には、たとえ契約で「契約不適合責任を負わない」という特約を結んでいたとしても、責任を免れることはできません。上記に該当する物件の場合は、必ず告知するようにしましょう。

株式会社銀座不動産では、東京都や横浜市を中心に、心理的・物理的瑕疵物件をはじめとする事故物件・訳あり物件の買取を承っております。

「心理的瑕疵物件の買取を不動産業者に依頼したが断られてしまった」「所有している賃貸マンションが事故物件になってしまった」など、横浜市で不動産を所有されている方で、このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのお悩みを、株式会社銀座不動産がスッキリ解決いたします。お気軽にご相談ください。

離婚することになった場合、婚姻中に夫婦で築き上げた夫婦共有の財産を分ける「財産分与」をする必要があります。このときに問題になるのが家や土地などの不動産です。

現金や預貯金と違って、不動産は物理的に分けることができません。また、住宅ローンが残っていることも少なくありません。

では、離婚時に不動産はどうしたらよいのでしょうか。結論からいうと、離婚時において、ローン残債を0にするという経済的な目的で売却を選択されるケースは多いです。

なぜなら、不動産も財産分与の対象だからです。そして、売却することにより住宅ローン関係の問題も解消できます。

どちらかの名義になっていたとしても、共有名義であったとしても、住宅ローンを借りる際には夫婦で債務者、または連帯保証人になっていることが多いと思います。

不動産を売却しなかった場合、離婚しても住宅ローンの契約上、2人の関係性は続いていきます。また、住宅ローンの名義変更も認められにくいため、離婚後も不動産保有の責任を負わなければいけません。すべてを解消するためにも、離婚時には不動産を売却することをおすすめします。

家の財産分与は、一般的に以下のいずれかの方法により行います。

一方が所有し、一方へ財産分与相当の金銭を支払う

離婚後も引き続きどちらかがその不動産を所有し、一方へ財産分与相当額を支払うという方法です。ただし、家の財産分与相当額というと非常に高額になります。

また、住宅ローンの契約上の責任や関係性も解消できないため、この方法はあまりおすすめできません。

売却して現金化

最も分けやすいのは、売却して現金化したものを2人で分けるという方法です。離婚後に不動産を売却し、現金化してから分けることはスムーズな分割方法といえるでしょう。

なお、財産分与のために不動産を売却する場合、まずは不動産の登記簿謄本を取得し、不動産の現状がどうなっているのかをしっかりと調査する必要があります。

調査すべきことは以下のような点です。

・不動産の現状を確認する

不動産は誰の名義になっているのか、どのような担保権（抵当権など）が設定されているのかなどを確認してください。

・不動産の査定を依頼する

不動産業者に査定を依頼し、不動産の価格を把握します。

・住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約書を確認してください。残債額や契約関係を把握し、誰が債務者で誰が連帯保証人なのかをチェックしましょう。

住宅ローンが残っていても、家を売却して完済できるのであれば問題はありません。ローンの残債より住宅の価値が上回るアンダーローンの場合、売却利益を夫婦で分け合うことになります。

ただし、家を売っても住宅ローンが払えないオーバーローンの場合には、抵当権が残るため原則売却できません。

離婚で不動産を売却する際には、気をつけるべきポイントが3つあります。

名義に注意

不動産の名義が、単独・共有どちらにおいても注意点があります。

・単独名義でも財産分与は行われる

例えば、不動産の名義が夫のみだったとします。その場合も、婚姻中に築いた財産は分与の対象となるため、売却益は原則折半されます。

・共有名義なら離婚後の取り決めを書面化する

共有名義の場合、どちらか一方が売却に反対したら、不動産は売却できません。

売買契約や引き渡しの手続きにも、名義人2人の立ち会いが必要な場合があるため、離婚後の不動産売却や名義変更に関することは、あらかじめ取り決めて書面化しておきましょう。

贈与税に注意

財産分与のタイミングによっては、贈与税がかかることがあるので注意が必要です。離婚前に財産を分けてしまうと贈与にあたるため、贈与税が発生する可能性があります。

例えば、夫名義の家の場合は、売却代金を受け取った妻に贈与税が発生します。

これが離婚後であれば財産分与にあたり、婚姻期間が20年以上であれば配偶者控除が受けられるため、最高2,000万円までは贈与税が発生しません。

ただし、折半での共有名義の場合は、すでに分けられている状態なので、離婚前に売却してもOKです。

住宅ローンに注意

住宅ローンが残っている場合、完済しないと抵当権が残ってしまい、不動産を売却することができません。住宅ローンのある物件を売却したい場合は、まず家を売ったらローンを完済できるかどうかを確認しましょう。

不動産の売却価格でローンを完済できないオーバーローンの場合は、売却できませんので、自己資金で完済するか、離婚後も2人で、もしくはどちらかが住宅ローンを支払い続けなくてはなりません。

オーバーローンでも家を売却したい場合には、借入先の金融機関の許可を得て、任意売却をするという方法もあります。ただし、信用情報にキズがつくなど大きなデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。